construir una vivienda unifamiliar es fácil

La adquisición de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de nosotros vamos a realizar en nuestra vida. Muchas veces optamos por la construcción de nuestra casa actuando como autopromotores. Son muchos los factores a tener en cuenta en esta empresa, por eso es recomendable no dejar nada al azar e informarse bien de todos los pasos que implican la construcción de nuestra vivienda.

1. elegir el solar

Tenemos que decidir primero cuales son los criterios generales de búsqueda de la parcela, estos dependerán de las  necesidades de cada promotor; es tan importante la localización (ciudad o campo) como las características particulares: dimensiones, orientación, topografía, entorno, etc.

Antes de la compra del terreno es recomendable  conocer las normas urbanísticas, ya que son un  condicionante importante para el diseño  de la edificación. Un modo simple de conocerlos es mediante la cédula urbanística, que se puede solicitar en el ayuntamiento correspondiente, abonando una tasa determinada. También se puede conseguir libremente en el propio ayuntamiento, a través de sus páginas web y en los Colegios Profesionales.

Con ella podremos asegurarnos de que el uso del suelo es residencial, es decir, que se puede construir una vivienda unifamiliar, y conocer cualquier otra circunstancia de especial relevancia de la zona estudiada.  Comprobamos las distancias a linderos, número de plantas permitidos, alturas de  fachadas, metros máximos y mínimos que se pueden construir, condicionantes estéticos,…etc.

La interpretación errónea de estas normas puede ocasionar problemas futuros de difícil solución; aconsejamos que sean cuidadosamente revisadas, antes de realizar la inversión de compra, bien por el posible comprador o bien por un arquitecto.

2. el proyecto

Contratar un arquitecto para que haga el proyecto básico y de ejecución de la casa. A la hora de contratarlo es  aconsejable pedir varios presupuestos y elegir el que mejor se adapte a los requisitos establecidos. Hay que tener en cuenta que la construcción de una vivienda es un proceso lento y que los técnicos desarrollaran su misión durante mucho tiempo, así que, no es bueno precipitarse a la hora de seleccionarlos, ni atender únicamente a criterios económicos.

casas patio_Souto de Moura_1993-1999 Matosinhos, Portugal

El proyecto que te ofrece el arquitecto debe contener la documentación suficiente para solicitar la licencia de obras y poder ejecutar la obra. Lo recomendable es actuar por fases, para que la relación entre el arquitecto y el promotor sea coherente y ordenada:

Anteproyecto: 

en esta fase el arquitecto visita la  parcela y se reúne con los propietarios tantas veces  como sea necesario hasta llegar a una propuesta de diseño acorde con los requerimientos solicitados por el propietario.

Proyecto básico: 

en el proyecto básico se definen las características generales de la obra y sus prestaciones. Su contenido será suficiente para solicitar la licencia municipal de obras u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción del edificio. Básicamente sirve para ganar tiempo, mientras que se tramita la licencia municipal de obras provisional se va desarrollando el proyecto de ejecución, con el que se puede obtener la licencia municipal de obras definitiva.

Proyecto de ejecución: 

el proyecto de ejecución desarrollará el proyecto básico y definirá la obra en su totalidad sin que en él puedan rebajarse las prestaciones declaradas en el básico, ni alterarse los usos y condiciones bajo las que, en su caso, se otorgaron la licencia municipal de obras u otras autorizaciones administrativas, salvo en aspectos legalizables. El proyecto de ejecución incluirá los proyectos parciales u otros documentos técnicos que, en su caso, deban desarrollarlo o completarlo, los cuales se integrarán en el proyecto como documentos diferenciados bajo la coordinación del arquitecto.

3. otros trabajos, otros técnicos

Además del arquitecto,  existen otros  técnicos que intervienen en el proceso edificatorio, conviene  conocerlos y sobre todo, saber  cual es su misión.

En necesario contratar un  coordinador del estudio de seguridad y salud  durante  la elaboración del proyecto cuando existan más de un proyectista, en caso contrario será necesario contratar a un técnico para elaborar el estudio de seguridad y salud. En él se precisan las normas de seguridad y salud aplicables a la obra y la identificación de los riesgos laborables que pueden ser evitados.

Normalmente el arquitecto que realiza el proyecto te ofrece este servicio, pero hay que asegurarse de ello para no llevarse sorpresas a la hora de  solicitar la licencia de obras. Este paso es estrictamente necesario para el visado del proyecto de ejecución en los colegios profesionales y para solicitar la licencia de obras en el   ayuntamiento.

Para poder redactar el proyecto de ejecución es necesario un  estudio geotécnico.  Se trata de una serie de ensayos a realizar en  el terreno sobre el que se sustenta la estructura de la vivienda. La realización de este estudio garantiza la seguridad en los cálculos y supone  grandes ahorros en la ejecución de la obra, sobre todo en la cimentación.

A veces es necesario realizar un levantamiento topográfico del solar. En el  caso que tengamos  un solar llano y regular se puede prescindir del levantamiento y tomar medidas, pero si es un terreno con mucho desnivel probablemente el arquitecto aconsejará que tome las medidas un topógrafo.

El seguro de garantía decenal es muy importante, ya que sin él no se podrá escriturar la casa y, por lo tanto, durante los diez primeros años será imposible venderla o pedir una hipoteca. Para adquirir este seguro es obligatorio realizar los ensayos del hormigón antes y durante la obra. Los encargados de llevar a cabo esta tarea son los organismos de control técnico (OCT).

Por  último es necesario contratar un aparejador  o arquitecto técnico  que se hará cargo, conjuntamente con el arquitecto, de la dirección de la obra. Y contratar un  coordinador de seguridad y salud, que será quien apruebe, mediante acta, el plan de seguridad redactado por la empresa constructora.

4. antes del comienzo de las obras

solicitar licencia de obras

La tramitación de la licencia se hará mediante la presentación del proyecto completo en el ayuntamiento, normalmente dos copias visadas por el colegio profesional correspondiente. Antes de su formalización habrá que realizar el pago de la correspondiente tasa. Normalmente esta tarifa equivale a un 2% ó 4% del presupuesto de ejecución material de la obra.

conseguir financiación

La construcción de una vivienda supone un alto coste económico y es muy importante conocer de antemano los principales gastos (empresa constructora, técnicos, licencias, gastos corrientes…). Además, conviene tener en cuenta que en muchas ocasiones pueden ocurrir imprevistos, de forma que la cantidad inicialmente calculada se debería ampliar en un porcentaje de al menos el 10% para no tener sorpresas de última hora.

Existen múltiples modelos de financiación aunque lo más habitual es solicitar un crédito hipotecario. Es importante buscar un banco que ofrezca las mejores condiciones. Normalmente el banco pedirá el proyecto básico para poder calcular la cantidad final a financiar, pero para valorar las diferentes posibilidades será suficiente con unos datos previos de la vivienda a construir.

buscar constructora

Elegir un buen constructor es la decisión más importante para que la obra se desarrolle del mejor modo posible. Las empresas contratistas realizarán el presupuesto en base al proyecto de ejecución, por esto es muy importante que este documento sea lo más completo y elaborado posible.

La contratación de estos cometidos puede realizarse por métodos diferentes: por contrata, a tanto alzado por unidades de obra, por administración, etc. Es necesario estudiar el más conveniente en cada caso.

Los presupuestos que os faciliten las diferentes constructoras (pedir al menos tres) pueden llegar a ser muy diferentes entre sí. No suele ser aconsejable seleccionar el mas barato, sobre todo si existe una gran diferencia con el resto. Sin embargo, es aconsejable  un estudio y comparación de las ofertas de las empresas para determinar en última instancia cuál de ellas realizará el trabajo.

5.  ejecutar las obras

Si ya tienes concedida la licencia de obras, cuentas con una empresa constructora y tienes resuelta la contratación de la dirección facultativa (arquitecto y arquitecto técnico), puedes dar comienzo a la obra.

Durante la  construcción de la vivienda  habrá que tomar ciertas decisiones que incluso pueden variar el diseño inicial, será la dirección facultativa, con el visto bueno del promotor, quien ha de aprobar tales modificaciones y reflejarlas convenientemente en los documentos oportunos.

Una  función imprescindible durante el transcurso de la obra es la coordinación de seguridad y salud y que ésta ha de contratarse antes del inicio de cualquier labor. El arquitecto o el arquitecto técnico podrán ejercer este cometido.

6.  finalizar los trámites administrativos

Cuando el arquitecto y el aparejador dan la obra por terminada, emitirán el  CERTIFICADO FINAL  DE OBRA. En caso que se hayan hecho cambios respecto al proyecto inicial se tendrá que presentar también un proyecto de la edificación realmente ejecutada. Con esta documentación el propietario tiene que solicitar en el ayuntamiento la licencia de  primera ocupación.

El  técnico del ayuntamiento realiza una inspección a la vivienda para comprobar  que las obras se ajusten a la licencia y, cuando todo es correcto, se concede la licencia de primera ocupación. Con ella se podrá contratar los servicios urbanos (luz, agua, gas…), inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad y realizar ante el notario la Escritura de Obra Nueva.

Concluidos todos los pasos indicados la vivienda estará lista para amueblar y, en poco tiempo, para ser habitada. Esperamos haberle aclarado un poco las cosas y que se decidan a construir la vivienda para la que están ahorrando en el pueblo de sus abuelos. Y si finalmente deciden lanzarse a la aventura, nosotros estaremos encantados de hacerle llegar nuestro presupuesto